تابناک رضوی: زمین خواری، خرد شدن اراضی کشاورزی،تهدید امنیت غذایی، افزایش ریسک سرمایه گذاری، ضعف در مدیریت بحران‌ها و بلاهای طبیعی و افزایش فساد اداری و قضایی، تنها بخشی از آسیب‌های معاملات قولنامه‌ای و عادی در کشور است.
بررسی‌ها حکایت از آن دارد که حداقل یک‌سوم معاملات اراضی و ساختمان ها در کشور، فاقد پلاک ثبتی (کد یکتای شناسایی اموال غیرمنقول) بوده و به صورت قولنامه‌ای انجام می‌شود. بخش قابل توجهی از دوسوم دیگر املاک اگرچه دارای پلاک ثبتی هستند، ولی به دلیل تفکیک غیرمجاز عرصه و یا معاملات ثبت نشده راجع به حقوق آن‌ها، عملاً امکان معامله رسمی را ندارند. براساس برآوردهای اولیه از داده‌های بودجه خانوارمرکز آمار قوه قضائیه، نزدیک به نیمی از معاملات اراضی و ساختمان ها به صورت اسناد عادی انجام می‌شود.
معاملات عادی و قولنامه‌ای دارای چند نقطه ضعف اساسی است:
1. اشخاص ثالث از انجام این معاملات بی‌اطلاع می‌مانند و این موضوع باعث ایجاد زمینه سودجویان شده تا بتوانند یک ملک را به چند فرد بفروشند.
2. مجموعه دستگاه‌های حاکمیتی از وجود این معاملات و مالک آن بی‌اطلاع بوده و این موضوع سبب بروز آسیب‌های گوناگونی نظیر فرار مالیاتی، ناتوانی در تنظیم بازار مسکن، پولشویی، ضعف در الزام به ایفای تعهدات مالی، ناتوانی در شناخت فقیر از غنی و امثال آن می‌شود.
3. اسناد عادی مانند قولنامه و بیعنامه، به راحتی قابل جعل و تغییر هستند که این موضوع سبب می‌شود بتوان تاریخ این قراردادها، امضاهای متعاملین و سایر اجزای مندرج در سند را همواره جعل نمود.
در راستای رفع بسترهای فسادزای معاملات قولنامه ای و عادی، یکی از راه های مطرح آن است که کلیه اراضی و املاک بایستی در سامانه املاک و اراضی ثبت گردد و معاملات انجام شده به صورت قولنامه ای و اسناد عادی بی اعتبار دانسته شود.
الزام مردم به ثبت املاک و اراضی در سامانه ثبت، امری عقلائی است چرا که اولا ثبت املاک و اراضی در سامانه باعث از بین رفتن بسیاری از آسیب ها در نظام معیشت مردم خواهد شد و ثانیا در صورت ثبت املاک و اراضی در سامانه، خریدار مالکیت فروشنده را احراز کرده و به مالکیت فروشنده نسبت به آن زمین و ساختمان علم پیدا می‌کند. اما در معاملات قولنامه ای خریدار به مالکیت فروشنده علم پیدا نمی‌کند و چه بسا احتمال می دهد که این ساختمان یا زمین ملک فروشنده نیست.در صورت الزام مردم به ثبت کلیه املاک و اراضی خود در سامانه ثبت، خریدار قبل از معامله با اخذ استعلامی از سامانه ثبت می تواند به وضعیت آن ملک و زمین مورد نظر پی برده و با خیالی آسوده معامله خود را انجام بدهد و کلیه بسترهای فسادزا از بین خواهند رفت و یا حداقل کاهش خواهد یافت.
رضا توکلی تولایی
پژوهشگر حوزه علمیه خراسان؛دانشجوی دکتری فقه و مبانی حقوق
